Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallara (arsa, bina, apartman dairesi vb.) ilişkin mülkiyet, alım-satım, kiralama, inşaat ve benzeri konuları düzenleyen geniş bir hukuk dalıdır. Gayrimenkul sahibi veya alıcı/satıcı olarak karşılaşabileceğiniz hukuki uyuşmazlıklarda, gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukattan hukuki destek almanız, haklarınızın korunması ve mağduriyet yaşamanızın önlenmesi açısından büyük önem taşır.
Gayrimenkul Hukuku Kapsamındaki Bazı Konular:
- Tapu İptal ve Tescil Davaları: Tapu kaydının gerçeği yansıtmadığı durumlarda açılan davalardır. Örneğin, hile, hata, vekalet görevinin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik gibi sebeplerle tapu iptali talep edilebilir. Bu davalar, taşınmazın aynına ilişkin olduğundan kesinleşmeden icraya konulamaz.
- Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: Arsa sahibinin arsasını, müteahhide belirli sayıda bağımsız bölüm (daire, dükkan vb.) karşılığında devretmesini öngören sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerden kaynaklanan uyuşmazlıklar (inşaatın geç veya ayıplı teslimi, paylaşım sorunları vb.) da gayrimenkul hukukunun konusudur. Uygulamada “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” olarak da bilinir. Bu sözleşmelerin geçerliliği, noterde düzenleme şeklinde yapılmış olmalarına bağlıdır.
- Kentsel Dönüşüm (Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun): 6306 sayılı Kanun kapsamında, riskli yapıların yıktırılıp yeniden yapılması sürecinde hak sahiplerinin hukuki temsili, riskli yapı tespitine itiraz, tahliye ve yıkım işlemlerine karşı hukuki süreçlerin yönetimi gibi konular bu kapsamdadır.
- 2B Arazileri (Orman Vasfını Kaybetmiş Araziler): Kadastro çalışmaları sonucunda orman vasfını kaybettiği belirlenen ve “2B” olarak adlandırılan arazilerin satışına ilişkin işlemler ve bu işlemlerden doğan uyuşmazlıkların çözümü.
- İmar Hukuku Uyuşmazlıkları: İmar planlarına aykırı yapılaşma, ruhsatsız inşaat, imar para cezaları, yıkım kararları, yapı tatil tutanağı gibi konularda idare mahkemelerinde açılacak davalar ve bu davaların takibi.
- Kamulaştırma Davaları: Devletin veya kamu tüzel kişilerinin, kamu yararı amacıyla özel mülkiyetteki taşınmazlara el koyması işlemidir. Kamulaştırma bedelinin tespiti ve artırımı davaları, kamulaştırmasız el atma davaları bu kapsamdadır. Kamulaştırma davalarında, taşınmazın değeri, bilirkişi raporu ile tespit edilir.
- Kamulaştırmasız El Atma: İdarenin, herhangi bir kamulaştırma işlemi yapmaksızın özel mülkiyetteki taşınmaza fiilen el koyması durumudur. Bu durumda, taşınmazın bedelinin tazmini için dava açılabilir. Kamulaştırmasız el atma davalarında, taşınmazın dava tarihindeki değeri esas alınır.
- Tapu Sicilinden Doğan Sorumluluk Davaları: Tapu sicilinin hatalı tutulmasından kaynaklanan zararların tazmini için hazine aleyhine açılan davalardır.
- Muvazaa Davaları: Tarafların gerçek iradelerini gizleyerek, üçüncü kişileri aldatmak amacıyla yaptıkları işlemlerin (örneğin, bağışlama yerine satış gibi gösterme) geçersizliğinin tespiti için açılan davalardır.
- Ecrimisil Davaları: Haksız işgal tazminatı olarak da bilinen ecrimisil, bir taşınmazın, sahibinin rızası dışında kullanılması nedeniyle talep edilen tazminattır.
- Kadastro Tespitine İtiraz: Kadastro çalışmaları sırasında yapılan tespitlere karşı, belirlenen süre içinde kadastro mahkemesinde dava açılabilir.
- Ortaklığın Giderilmesi (İzaleyi Şüyu) Davaları: Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda, ortaklar arasındaki paydaşlığın sona erdirilmesi için açılan davalardır. Bu davalar sonucunda, taşınmazın aynen taksimi veya satılarak bedelinin paylaştırılmasına karar verilebilir.
- Sınır Uyuşmazlıkları: Taşınmazların sınırlarına ilişkin komşular arasında çıkan uyuşmazlıkların çözümü.
- Geçit Hakkı Davaları: Genel yola çıkışı olmayan taşınmaz malikinin, komşu taşınmaz üzerinden geçit hakkı kurulması talebiyle açtığı davalar.
- Müdahalenin Men’i Davaları: Bir taşınmaza yapılan haksız müdahalenin (örneğin, izinsiz inşaat yapılması, işgal) önlenmesi ve eski hale getirilmesi için açılan davalardır.
- Ön Alım (Şufa) Hakkı Davaları: Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda, paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşların ön alım hakkını kullanarak, satılan payı aynı şartlarla satın alma hakkıdır.
- Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi: Bir taşınmazın ileride belirli bir bedel karşılığında satışının vaat edildiği sözleşmedir. Bu sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.
- Kira Hukuku: Kira sözleşmelerinin hazırlanması, kira bedelinin tespiti ve artırımı davaları, tahliye davaları, kiralananın ayıplarından doğan uyuşmazlıklar.
Gayrimenkul Hukuku Uyuşmazlıklarında Avukatın Rolü:
Gayrimenkul hukuku, teknik ve detaylı bir hukuk dalıdır. Bu alandaki uyuşmazlıklarda, hak kaybına uğramamak için gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukattan hukuki destek almak önemlidir. Avukatınız,
- Sözleşmelerin Hazırlanması ve İncelenmesi: Gayrimenkul alım-satım, kat karşılığı inşaat, kira, taşınmaz satış vaadi vb. sözleşmelerin hazırlanması ve mevcut sözleşmelerin incelenmesi.
- Hukuki Danışmanlık: Gayrimenkul hukuku ile ilgili tüm konularda hukuki danışmanlık hizmeti verilmesi.
- Dava Takibi: Gayrimenkul uyuşmazlıklarına ilişkin davaların (tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, kamulaştırma, müdahalenin men’i, ecrimisil, kira bedelinin tespiti ve tahliye vb.) açılması, takibi ve sonuçlandırılması.
- Tapu İşlemleri: Tapu sicil müdürlüklerinde yapılacak işlemlerin takibi ve müvekkillerin temsili.
- İdari Başvurular: Belediyeler, Kadastro Müdürlükleri, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ve diğer idari kurumlara yapılacak başvuruların hazırlanması ve takibi.
- Arabuluculuk: Gayrimenkul uyuşmazlıklarında arabuluculuk sürecinin yönetilmesi.
Boran&Üner Hukuk Bürosu ve Gayrimenkul Hukuku Hizmetleri:
Boran&Üner Hukuk Bürosu, gayrimenkul hukuku alanında deneyimli avukat kadrosuyla müvekkillerine kapsamlı hukuki hizmetler sunmaktadır. Gayrimenkul alım-satımı, kiralama, inşaat, kentsel dönüşüm, tapu işlemleri ve gayrimenkul uyuşmazlıklarının çözümü konularında müvekkillerimize danışmanlık ve avukatlık hizmeti vermekteyiz.
Avukat Orhan Boran, gayrimenkul hukuku alanında uzun yıllara dayanan tecrübesiyle, müvekkillerine tapu iptali ve tescil davaları, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma davaları, ortaklığın giderilmesi davaları, müdahalenin men’i ve ecrimisil davaları, ön alım hakkı davaları gibi birçok konuda hukuki destek sağlamaktadır. Avukat Orhan Boran, İstanbul’da pek çok karmaşık ve yüksek profilli gayrimenkul davasında müvekkillerini başarıyla temsil etmiştir. Kendisi, müvekkillerinin haklarını korumak ve en iyi sonucu elde etmek için titizlikle çalışmaktadır.
Avukat Penbe Üner Keskin, arabuluculuk yetkisi ve gayrimenkul hukuku alanındaki deneyimi ile müvekkillerine ihtiyaç duydukları hukuki desteği sağlamaktadır.